Nota del editor: esta es una colaboración enviada por DReeves.

Por Daniel Reeves, traducido por ChaTo con permiso del autor. Ver original en inglés.

Estoy cansado de escuchar a la gente decir que pagar un alquiler/arriendo es botar/tirar el dinero. Por supuesto, no quieren decir eso literalmente. Estás obteniendo algo a cambio del dinero (un lugar donde vivir). ¿Pero con una hipoteca estás acumulando un patrimonio, cierto? ¿No es eso fundamentalmente mejor que arrendar?. No. "Acumular un patrimonio" significa solamente transformar algo de tu dinero en una casa. Esa es una de las muchas formas en que puedes invertir tu dinero.

Hablando en términos prácticos, hay algunas razones por las cuales comprar en vez de arrendar realmente son una buena idea para un montón de gente:

1. Auto-compromiso vinculante: comprometerse a una hipoteca significa forzarse a ahorrar e invertir dinero que en otro caso gastarías (para gastarse el dinero de una casa hay que venderla o re-hipotecarla). No es que haya algo malo con gastar dinero (para eso es al fin y al cabo) pero tal vez querrías forzarte a tí mismo a ahorrar más allá de tu inclinación natural para hacerlo.
2. Locos incentivos tributarios: el interés de una hipoteca es deducible de impuestos en los EEUU y las ganancias de capital que se obtienen al vender una casa son en su mayor parte exentas de impuestos. Como parte del plan de estímulo fiscal actual en EEUU, muchos de los compradores incluso califican para un regalo de 8000 USD del gobierno solamente por comprar una casa.
3. Apalancamiento (leverage): comprar una casa es la única forma en que la gente normal puede invertir un tremendo montón de dinero por un cierto margen. En otras palabras, comprar una casa significa invertir cientos de miles de dólares de dinero prestado en propiedades.
4. Control: si tú eres tu propio arrendador no te pueden expulsar o "subirte el arriendo" de forma arbitraria, y puedes modificar la casa como desees. (El problema es que eso hace que tu lugar sea un poco como el Hotel California -- irse será un asunto serio).

Pero más allá de estas cosas, ¿no es simplemente más barato desintermediar al arrendador?. De hecho los beneficios del arrendador son probablemente una parte pequeña de la ecuación, a la par con el costo de recibir el arriendo y mantener el lugar. Podemos verificar esto viendo cuánto cobran las corredoras de propiedades. Una búsqueda rápida en la web muestra que puede ser del 3% al 15% del alquiler. Pero eso incluye el costo de encontrar nuevos arrendatarios -- el equivalente de lo que pagan los compradores de viviendas en comisiones a corredores de propiedades (directa o indirectamente). Diría que es seguro decir que solamente una pequeña fracción de tu arriendo se gasta en este sentido. Quizás más o menos dependerá de cuán a menudo te cambies de casa.

En un mercado saludable, el interés de una hipoteca (neto considerando la tasa de apreciación; ver más abajo) más los impuestos de propiedad más los costos de mantención serían aproximadamente la renta. Ninguno de esos gastos ayuda a la creación de un patrimonio más que un arriendo.

Así que pagar arriendo no es fundamentalmente botar el dinero, aunque podría ser dejar dinero gratis del gobierno sobre la mesa.

Epílogo

Lo anterior fue solamente excogitación de sofá. Ahora soy el orgulloso arrendatario de un apartamento en Harlem que cuesta 2500 USD al mes, el que tengo la opción de comprar por unos 600.000 USD. El costo del mantenimiento debe ser unos 1000 USD al mes. Los impuestos de propiedad y la deducción de impuestos por hipoteca se cancelan aproximadamente para mí. Esto pone el costo (irrecuperable) de ser un dueño en unos 3500 USD al mes --- 1000 dólares más que arrendar.

Para que esto tuviera sentido, el departamento tendría que apreciarse a un 2% anual indefinidamente. No me siendo inclinado a hacer esa apuesta.

Para reiterar mi post original: comprar significa 3500 USD al mes "a la basura" (en el sentido en que arrendar signifique eso). Cuando nuestro agente nos mostraba estos números seguía repitiendo el mito de que "si vas a gastar ese dinero en arriendo todos los meses, podrías estar acumulando un patrimonio". ¡Absolutamente falso! La fracción de tu arriendo que iría hacia construir ese patrimonio (si usas el dinero del arriendo en comprar en vez de arrendar) es literalmente menos que cero. En lugares como Manhattan en que la razón de compra/arriendo es alta, estás pagando mucho por el privilegio de comprar una propiedad contando en que se apreciará.

Por supuesto, en un mercado sensible uno contaría que la apreciación estará en línea con la tasa histórica. Para los EEUU (en total), eso no es mucho más que la inflación. Aun así, en el cálculo de arrendar vs. comprar, deberías restar de la tasa de hipoteca la tasa histórica de apreciación de la vivienda. A menos que creas que estamos en una burbuja de precios de propiedades, en cuyo caso no deberías restar nada, o incluso agregarle a la tasa de interés de la hipoteca.

Dos mitos menos por el precio de uno

Cuando la gente defiende el mito de que "arrendar es botar el dinero", hay un par de mitos adicionales que citan como argumento. Primero es el alegato relacionado de que cuando compras una casa el costo va bajando con el tiempo cuando pagas el principal de la hipoteca. Esto es incorrecto. No toma en cuenta los costos de oportunidad. Recuerda que si estuvieras haciendo otras inversiones tendrías suficiente dinero para cubrir la mayoría de tus gastos de arriendo para el día en que tu otro-yo que compró la casa pague su hipoteca. Más en general, el período de tu hipoteca (o si necesitas una hipoteca o no), no es un factor muy determinante en la decisión de comprar o arrendar. Puedes comparar comprar vs arrendar como si estuvieras obteniendo una hipoteca que no se amortizara, esto es, asumiendo que pagarás solamente el interés y nunca tocarás el principal de manera que tu pago de hipoteca sería como el 5% (o lo que sea que tu banco te cobre en estos días) o el valor de tu casa por un año, para siempre. Sea que tengas una hipoteca imaginaria a infinitos-años o a 30 años o la pagues de una vez con una maleta llena de efectivo, no importa. Una hipoteca larga significa un montón de interés a pagar pero una maleta llena de dinero significa olvidarse de un montón de interés que podías haber ganado con ese dinero. Quedamos igual.

Esto, sin embargo, ignora las ventajas tributarias de una hipoteca. De hecho, una hipoteca con cero amortización maximiza la deducción de impuestos por efecto de la hipoteca, que es probablemente el mayor factor que empuja a comprar hoy en día.

El segundo mito relacionado, y otra racionalización común de comprar sobre arrendar, es la idea de que las propiedades son fundamentalmente una mejor inversión (y que acumular patrimonio mediante una casa le gana a las inversiones alternativas). Este argumento no se sostiene, incluso si supones (sin razón alguna) que los precios de las casas ya tocaron fondo. Siempre tienes la posibilidad de invertir en propiedades sin comprar.

Ilustración por Kelly Savage. Foto: Noah Wesley @ Flickr (CC). Agradecimientos [del autor] a David Reiley, Alex Strehl, Andrew Reeves, John Langford, Bethany Soule, Martin Reeves, Dave Pennock, Laurie K. Reeves, Sharad Goel, Bob Soule, Rob Felty, Kevin Lochner, y Jake Hofman por discusiones y anécdotas interesantes.

Adicionalmente: hay varios puntos excelentes en los comentarios. Sostengo mi posición original: si ignoras las burbujas de precios, impuestos, preferencias personales y apalancamiento, entonces arrendar y comprar son financieramente casi equivalentes. No se trata de que ignores esas cosas, sino que no caigas en el mito de que la decisión es obvia.